Com a regulamentação da reforma tributária do consumo pelas Leis Complementares nº 214/2025 e nº 227/2026, quem compra, vende ou transmite imóveis passa a conviver com regras mais claras e mais exigentes na tributação patrimonial.
No ITCMD (heranças e doações), a LC nº 227/2026 atualiza as normas gerais e reforça que a base de cálculo deve refletir o valor de mercado dos bens e direitos, aproximando o imposto de quanto o patrimônio realmente vale hoje. As regras também alcançam situações com bens ou pessoas no exterior e participações em empresas familiares. A aplicação efetiva depende da adaptação das leis de cada Estado, observando os prazos constitucionais de anterioridade.
No ITBI (compra e venda de imóveis), a LC nº 227/2026 altera o conceito de valor venal previsto no Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), que passa a ser o valor pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado. Municípios e o Distrito Federal devem adotar critérios técnicos (preços de mercado, características do imóvel, dados de cartórios e instituições financeiras), divulgar a metodologia utilizada e garantir ao contribuinte a possibilidade de contestar o valor atribuído.
Paralelamente, a LC nº 214/2025, a Portaria RFB nº 561/2025 e a IN RFB nº 2.275/2025 impulsionam o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um código nacional e único para cada imóvel, integrando informações da Receita Federal, fiscos estaduais e municipais e cartórios. Isso amplia o cruzamento de dados sobre compra e venda, locação, heranças e doações, tornando ainda mais importante manter a estrutura patrimonial organizada, contratos formalizados e operações corretamente declaradas.
Essas mudanças não eliminam o uso de holdings imobiliárias ou outros instrumentos de planejamento patrimonial, mas tornam essencial analisar cada caso à luz das novas regras, com atenção à legislação estadual e municipal aplicável.
Fonte:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp227.htm
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm
https://www.in.gov.br/en/web/dou/-/portaria-rfb-n-561-de-24-de-julho-de-2025-645254064
https://www.in.gov.br/en/web/dou/-/instrucao-normativa-rfb-n-2.275-de-15-de-agosto-de-2025-648868175