A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou, em abril de 2025, que a venda de imóvel só pode ser considerada fraude à execução quando já houver registro da penhora na matrícula do bem. Ou seja, não basta que exista uma ação judicial em curso — é necessário que a constrição esteja formalmente averbada no cartório para que terceiros adquirentes sejam alertados do risco.
No caso julgado, uma empresa vendeu um imóvel após o ajuizamento de uma execução fiscal, mas antes do registro da penhora. A Fazenda alegava fraude à execução, tentando anular a venda. O STJ, no entanto, entendeu que, como a penhora não estava averbada, o comprador não tinha como saber da disputa judicial, o que afasta a presunção de má-fé.
A decisão reforça a jurisprudência da Corte sobre a importância da publicidade registral. Para proteger a segurança jurídica nas transações imobiliárias, o tribunal destacou que terceiros de boa-fé não podem ser responsabilizados por atos judiciais que não tenham sido devidamente tornados públicos por meio do registro.
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